Concessione di ipoteche nel mirino della FINMA: quando la regolamentazione riduce l’offerta di alloggi

La discussione sulla regolamentazione della sostenibilità finanziaria nel mercato ipotecario svizzero ha recentemente ripreso slancio. Per sostenibilità finanziaria di un’ipoteca si intende la capacità a lungo termine di un’economia domestica di sostenere i costi correnti di un finanziamento ipotecario, quali interessi e ammortamenti, nonché le spese di manutenzione e accessorie. Nell’ultima edizione del «Radar di sessione» abbiamo parlato con Alex Rinderknecht, Responsabile del Credit Office presso la St. Galler Kantonalbank e membro del gruppo di lavoro Mercato immobiliare dell’Associazione Svizzera dei Banchieri, della stabilità del mercato ipotecario, del dibattito sulla sostenibilità finanziaria e della necessità di interventi normativi dal punto di vista delle banche.

L’Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA) mette in guardia dai rischi presenti sul mercato ipotecario. Le banche sono troppo propense al rischio?

Alex Rinderknecht: No. A mio avviso, la concessione di crediti da parte della grande maggioranza delle banche avviene in modo prudente, secondo principi chiari e tenendo conto di una valutazione completa dei rischi. Si considerano sia le condizioni individuali delle debitrici e dei debitori sia le caratteristiche degli immobili da finanziare. Ciononostante, negli ultimi dieci anni l’indebitamento in rapporto al reddito è aumentato, a causa del forte incremento dei prezzi immobiliari. Le banche sono consapevoli di questa evoluzione e, se necessario, adottano misure di riduzione del rischio, come anticipi più bassi oppure ammortamenti più elevati combinati con vincoli a lungo termine dei tassi d’interesse.

La FINMA critica il fatto che le banche applichino criteri troppo generosi in materia di sostenibilità finanziaria. Questa critica è giustificata?

A mio avviso, la grande maggioranza degli istituti applica criteri che corrispondono sostanzialmente anche alle aspettative che la FINMA stessa ha illustrato nella sua comunicazione sulla vigilanza del 22 maggio 2025. Inoltre, una considerazione isolata della sostenibilità finanziaria come misura del rischio è riduttiva. La valutazione del rischio di un finanziamento ipotecario comprende anche aspetti quali l’importo dell’anticipo, la situazione patrimoniale e le misure di riduzione del rischio menzionate nella risposta precedente. Questa concezione globale costituisce la base di un’attività creditizia solida e sostenibile.

La FINMA rileva un’elevata quota di finanziamenti concessi al di fuori delle direttive interne delle banche. È un aspetto problematico?

Non necessariamente. Le direttive definiscono di norma l’attività standard e le possibili deroghe (Exception to Policy / EtP). Una deroga allo standard non equivale automaticamente a un superamento della propensione al rischio della banca. I valori limite delle deroghe fungono piuttosto da strumento di gestione nei processi interni. Di conseguenza, i finanziamenti che presentano deroghe vengono generalmente valutati da specialiste e specialisti del rischio indipendenti dalle funzioni commerciali. Un esempio può essere rappresentato da un aumento dell’ipoteca concesso a una coppia di pensionati per il risanamento energetico della propria abitazione. Tali finanziamenti presentano di norma un importo di anticipo basso e, anche alla luce dell’investimento volto a preservare il valore dell’immobile, rientrano nella propensione al rischio della banca. Tuttavia, a causa del reddito pensionistico ridotto, dal punto di vista della sostenibilità finanziaria si tratta nella maggior parte dei casi di un’operazione al di fuori delle regole standard.

In Svizzera la sostenibilità finanziaria è disciplinata sotto forma di autoregolamentazione da parte dell’Associazione Svizzera dei Banchieri. Tale autoregolamentazione è ora sotto pressione da parte della FINMA. Perché il settore si oppone a un adeguamento?

Perché le regole sono state adeguate solo di recente. Con lo standard Basilea III finale, i requisiti in materia di validazione, valutazione e rischio sono stati aggiornati in modo approfondito e i requisiti patrimoniali sono stati configurati in funzione del rischio. Questi adeguamenti si applicano soltanto dall’inizio del 2025. Interventi normativi prima ancora di una valutazione del loro impatto sarebbero prematuri. Inoltre, nel 2027 verrà introdotta la rilevazione dettagliata dei crediti*. Essa fornirà per la prima volta alla FINMA una base di dati completa sulla concessione di ipoteche, consentendo così di ottenere un quadro molto più preciso dei rischi del mercato creditizio. In questo contesto, appare opportuno discutere eventuali necessità di adeguamento soltanto sulla base di questa migliore disponibilità di dati.

Come dovrebbe reagire, a suo avviso, la FINMA nel caso individuasse dei rischi?

La FINMA dispone già oggi di solidi strumenti di vigilanza specifici per istituto. Se singole banche assumono rischi eccessivi, può intervenire in modo mirato. Un inasprimento generalizzato per tutti gli istituti sarebbe sproporzionato. Un approccio differenziato consente di affrontare i rischi in modo preciso laddove si manifestano effettivamente. Allo stesso tempo, permette di mantenere il comprovato margine di manovra necessario per finanziamenti adeguati al rischio e competitivi sul mercato.

Quali sarebbero le conseguenze di un inasprimento delle regole in materia di sostenibilità finanziaria?

Le banche dovrebbero rinunciare a finanziamenti che oggi rientrano nella loro propensione al rischio. Sarebbero probabilmente penalizzati soprattutto le debitrici e i debitori la cui situazione finanziaria non rientra in uno schema standardizzato, ad esempio giovani famiglie con un reddito temporaneamente ridotto a seguito di una maternità oppure la coppia di pensionati menzionata in precedenza. In casi simili potrebbero risultare più difficili non solo l’acquisto di un’abitazione di proprietà, ma anche gli investimenti in risanamenti energetici. Inoltre, un inasprimento avrebbe come conseguenza una maggiore difficoltà di accesso al credito per le imprese che intendono realizzare nuovi alloggi.

* La rilevazione dettagliata dei crediti (RDC) è una nuova rilevazione di dati della Banca nazionale svizzera (BNS) e della FINMA. In futuro, le banche notificheranno informazioni dettagliate sui singoli crediti e sulle ipoteche anziché dati aggregati complessivi. Ciò consentirà alla BNS e alla FINMA di monitorare con maggiore precisione gli sviluppi del mercato creditizio e di individuare tempestivamente potenziali rischi per il sistema finanziario.