Hypothekarvergabe im Visier der FINMA: Wenn Regulierung Wohnraum kostet

Die Diskussion über die Tragbarkeitsregulierung auf dem Schweizer Hypothekarmarkt hat jüngst wieder an Dynamik gewonnen. Unter der Tragbarkeit einer Hypothek versteht sich die langfristige finanzielle Fähigkeit eines Haushalts, die laufenden Kosten einer Hypothekarfinanzierung wie Zinsen, Amortisationen sowie Unterhalts‑ und Nebenkosten tragen zu können. Wir sprechen darum in der neusten Ausgabe des Sessionsradars mit Alex Rinderknecht, Leiter Credit Office der St.Galler Kantonalbank und Mitglied der Arbeitsgruppe Immobilienmarkt der Schweizerischen Bankiervereinigung, über die Stabilität des Hypothekarmarkts, die Tragbarkeitsdebatte und den regulatorischen Handlungsbedarf aus Sicht der Banken.

Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (FINMA) warnt vor Risiken im Hypothekarmarkt. Sind die Banken zu risikofreudig?

Alex Rinderknecht: Nein. Aus meiner Sicht erfolgt die Kreditvergabe bei der überwiegenden Mehrheit der Banken umsichtig, nach klaren Prinzipien und unter Berücksichtigung einer umfassenden Risikobeurteilung. Diese berücksichtigt die individuellen Gegebenheiten der Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer aber auch der zu finanzierenden Immobilien. Nichtsdestotrotz hat sich die Verschuldung im Verhältnis zum Einkommen in den letzten 10 Jahren erhöht, was auf die deutlich stärker gestiegenen Immobilienpreise zurückzuführen ist. Die Banken sind sich dieser Entwicklung bewusst und treffen bei Bedarf risikomindernde Massnahmen, wie tiefere Belehnungen oder höhere Amortisationen in Kombination mit langfristigen Zinsbindungen.

Die FINMA kritisiert, Banken würden zu grosszügige Tragbarkeitskriterien anwenden. Ist diese Kritik berechtigt?

Aus meiner Sicht wendet die überwiegende Mehrheit der Institute Kriterien an, die im Wesentlichen auch den Erwartungen der FINMA entsprechen, wie sie diese in ihrer Aufsichtsmitteilung vom 22. Mai 2025 dargelegt hatte. Zudem greift eine isolierte Betrachtung der Tragbarkeit als Risikomass zu kurz. Zur Risikobeurteilung einer Hypothekarfinanzierung gehören auch Aspekte wie Belehnungshöhe, Vermögensverhältnisse und die in der vorherigen Frage erwähnten risikomindernden Massnahmen. Dieses ganzheitliche Verständnis bildet die Grundlage eines robusten und nachhaltigen Kreditgeschäfts.

Die FINMA sieht hohe Anteile an Finanzierungen ausserhalb bankinterner Richtlinien. Ist das problematisch?

Nicht zwingend. Die Richtlinien definieren in der Regel das Standardgeschäft und mögliche Abweichungen (Exception to Policy / EtP) davon. Eine Abweichung vom Standard ist nicht mit einer Überschreitung des Risikoappetits der Bank gleichzusetzen. Die Grenzwerte der Abweichungen dienen viel mehr als Steuerungselement in den internen Prozessen. So werden Finanzierungen mit Abweichungen in der Regel durch vom Vertrieb unabhängige Risikospezialistinnen und -spezialisten beurteilt. Als Beispiel kann eine Hypothekarerhöhung an ein Rentnerehepaar für eine energetische Sanierung eines Eigenheims dienen. Solche Finanzierungen weisen in der Regel eine tiefe Belehnung auf und passen auch mit Blick auf die werterhaltende Investition in den Risikoappetit der Bank. Aufgrund des reduzierten Renteneinkommens handelt es sich mit Blick auf die Tragbarkeit aber meist um ein Geschäft ausserhalb der Standardregeln.

In der Schweiz ist die Tragbarkeit in Form einer Selbstregulierung durch die Schweizerische Bankiervereinigung geregelt. Die Selbstregulierung steht nun vonseiten FINMA unter Druck. Warum lehnt die Branche eine Anpassung ab?

Weil die Regeln erst kürzlich angepasst wurden. Mit Basel III Final wurden Validierungs-, Bewertungs- und Risikovorgaben umfassend aktualisiert und die Kapitalanforderungen risikoadäquat ausgestaltet. Diese Anpassungen wirken erst seit Anfang 2025. Regulatorische Eingriffe noch vor einer Wirkungsevaluation wären verfrüht. Zudem wird 2027 die Einzelkrediterhebung* eingeführt. Sie wird der FINMA erstmals eine vollständige Datengrundlage über die Hypothekarvergabe liefern und damit ein deutlich präziseres Bild der Kreditmarktrisiken liefern. Vor diesem Hintergrund erscheint es sachgerecht, allfälligen Anpassungsbedarf erst auf Basis dieser verbesserten Datenlage zu diskutieren.

Wie sollte die FINMA aus Ihrer Sicht reagieren, wenn sie Risiken erkennt?

Die FINMA verfügt bereits heute über starke Instrumente der institutsspezifischen Aufsicht. Wenn einzelne Banken zu risikofreudig agieren, kann sie gezielt eingreifen. Eine pauschale Verschärfung für alle Institute wäre unverhältnismässig. Ein differenziertes Vorgehen erlaubt es, Risiken präzise dort zu adressieren, wo sie tatsächlich entstehen. Gleichzeitig bleibt so der bewährte Spielraum für risikoangemessene und marktfähige Finanzierungen erhalten.

Welche Folgen hätte eine Verschärfung der Tragbarkeitsregeln?

Sie würde dazu führen, dass Banken von Finanzierungen absehen müssten, welche heute innerhalb ihres Risikoappetits liegen. Betroffen wären wohl vorwiegend jene Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer, deren finanzielle Verhältnisse nicht in ein standardisiertes Schema passen, zum Beispiel junge Familien mit einem temporär reduzierten Einkommen infolge Mutterschaft oder das vorher erwähnte Rentnerpaar. In solchen Fällen könnten nicht nur der Erwerb von Wohneigentum, sondern auch Investitionen in energetische Sanierungen erschwert werden. Ausserdem hätte eine Verschärfung zur Folge, dass es für Unternehmen, die zusätzlichen Wohnraum realisieren wollen, schwieriger würde, Kredite zu erhalten.

*Die Einzelkrediterhebung (EKE) ist eine neue Datenerhebung der Schweizerischen Nationalbank (SNB) und der FINMA. Neu melden die Banken dabei detaillierte Informationen zu den einzelnen Krediten und Hypotheken anstelle von aggregierten Gesamtzahlen. Dadurch können SNB und FINMA Entwicklungen im Kreditmarkt genauer verfolgen und potenzielle Risiken für das Finanzsystem frühzeitig erkennen.