L’octroi de prêts hypothécaires dans le viseur de la FINMA: quand la réglementation complique l’accès à la propriété

Le débat sur la réglementation relative à la capacité financière sur le marché hypothécaire suisse a repris de la vigueur récemment. Dans le cadre d’une hypothèque, la capacité financière traduit la capacité à long terme d’un ménage à supporter les frais courants d’un financement hypothécaire, tels que les intérêts, les amortissements ainsi que les frais d’entretien et les coûts annexes. Pour cette nouvelle édition de notre Regard sur la session, nous nous sommes entretenus avec Alex Rinderknecht, responsable du Credit Office à la St.Galler Kantonalbank et membre du groupe de travail de l’Association suisse des banquiers consacré au marché immobilier. Nous l’avons interrogé sur la stabilité du marché hypothécaire, le débat autour de la capacité financière et la nécessité ou non d’une intervention législative du point de vue des banques.

L’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) alerte sur les risques qui pèsent sur le marché hypothécaire. Les banques prennent-elles trop de risques?

Alex Rinderknecht: Non. À mon avis, la grande majorité des banques octroient des crédits avec prudence, en s’appuyant sur des principes clairs et sur une analyse détaillée des risques, prenant en compte à la fois la situation individuelle des preneuses et preneurs de crédit, et le bien immobilier à financer. Malgré cela, le niveau d’endettement par rapport au revenu a augmenté au cours des dix dernières années, en raison de la forte progression des prix de l’immobilier. Les banques sont conscientes de cette évolution et prennent, si nécessaire, des mesures pour limiter les risques, notamment par des taux de nantissements plus faibles ou des amortissements plus élevés, associés à des taux d’intérêt fixes à long terme.

La FINMA reproche aux banques d’utiliser des critères trop souples pour évaluer la capacité financière. Ce reproche est-il justifié?

De mon point de vue, la grande majorité des établissements financiers appliquent des critères qui correspondent, pour l’essentiel, aux attentes de la FINMA, comme celle-ci l’a relevé dans sa communication sur la surveillance du 22 mai 2025. Par ailleurs, tenir uniquement compte de la capacité financière pour évaluer les risques ne suffit pas. Des éléments comme le taux de nantissement, la situation patrimoniale et les mesures de réduction des risques mentionnées précédemment font également partie de l’évaluation des risques dans le cadre d’un financement hypothécaire. Cette analyse globale constitue le socle d’une activité de crédit solide et durable.

La FINMA constate qu’une proportion élevée de financements dérogent aux directives internes des banques. Est-ce problématique?

Pas forcément. Les directives définissent généralement les activités standard et les écarts possibles (Exception to Policy/EtP). Un écart par rapport à la norme ne signifie pas pour autant que la banque fait preuve d’un appétit excessif pour le risque. Les fourchettes de tolérance servent plutôt à piloter les processus internes. Ainsi, les financements qui s’écartent de la norme sont d’ordinaire évalués par des spécialistes des risques indépendants des services commerciaux. À titre d’exemple, l’augmentation d’une hypothèque peut aider un couple de retraités à effectuer une rénovation énergétique de son bien immobilier. De tels financements se caractérisent généralement par un faible taux de nantissement et correspondent à la politique en matière de risque de la banque, notamment en ce qui concerne les investissements visant à préserver la valeur d’un bien. Vu la baisse des revenus à l’âge de la retraite, il s’agit cependant la plupart du temps d’une opération qui ne répond pas aux règles standard sous l’angle de la capacité financière.

En Suisse, la capacité financière est réglementée sous la forme d’une autorégulation mise en place par l’Association suisse des banquiers. Or, la FINMA exerce à présent une pression sur cette autorégulation. Pourquoi la branche rejette-t-elle son adaptation?

Parce que les règles ont été adaptées il y a peu. Avec les normes finales de Bâle III, les prescriptions en matière de validation, d’évaluation et de risque ont été revues dans le détail, et les exigences en matière de fonds propres ont été adaptées aux risques. Ces modifications ne sont en vigueur que depuis le début de 2025. Adopter de nouvelles règles avant même d’avoir pu évaluer les effets de ces modifications serait prématuré. En outre, l’enquête granulaire sur les prêts* sera introduite en 2027. Ainsi, la FINMA disposera pour la première fois d’une base de données complète sur l’octroi de crédits hypothécaires, et donc d’une image bien plus précise des risques liés au marché du crédit. Il nous paraît donc judicieux de discuter des éventuelles adaptations nécessaires sur la base de cet ensemble de données de meilleure qualité.

À votre avis, comment la FINMA devrait-elle réagir lorsqu’elle détecte des risques?

La FINMA dispose d’ores et déjà d’instruments efficaces pour surveiller les établissements financiers. Si certaines banques prennent trop de risques, elle peut intervenir de manière ciblée. Durcir les règles pour tous les établissements serait disproportionné. Une approche nuancée permet de traiter les risques là où ils apparaissent. Cela permet aussi de conserver la marge de manœuvre qui a fait ses preuves pour des financements adaptés aux risques et au marché.

Quelles conséquences aurait un durcissement des règles relatives à la capacité financière?

Les banques devraient renoncer à des financements qui sont aujourd’hui conformes à leur politique en matière de risque. Ce sont surtout les preneuses et les preneurs de crédit dont la situation financière ne correspond pas à un schéma standard qui en feraient les frais, par exemple les jeunes familles ayant un revenu momentanément amoindri à la suite d’une maternité, ou les retraités évoqués précédemment. Dans de tels cas, il pourrait être plus difficile d’acquérir un logement en propriété, mais aussi d’investir dans des rénovations énergétiques. En outre, un durcissement des règles compliquerait l’accès au crédit pour les entreprises qui souhaitent construire des logements supplémentaires.

* L’enquête granulaire sur les prêts (EGP) est une nouvelle méthode de collecte de données développée par la Banque nationale suisse (BNS) et la FINMA. Dans ce cadre, les banques transmettront désormais des informations détaillées sur chaque crédit et chaque hypothèque plutôt que des données agrégées globales. Cette approche permet à la BNS et à la FINMA de suivre plus précisément l’évolution du marché du crédit et d’identifier plus précocement d’éventuels risques pour le système financier.